Närhet till city, spårstation och vatten, tillgång till gång- och gatunät, urbana verksamheter och park, och hur kvarteret är utformat är sju av åtta parametrar som styr valet av bostad. Den åttonde är socioekonomiska förhållanden.
Med 7 000 bostadsrättsköp och 1 000 olika typer av lägesanalyser som grund har konsultföretagen Evidens och Spacescape urskilt parametrarna med en säkerhet på över 90 procent. Studien har genomförts i samverkan mellan TMR, Tillväxt, miljö och regionplanering (tidigare Regionplanerkontoret), Stockholms stad, Nacka kommun, Haninge kommun och Lidingö stad.

En av de allra starkaste lägeskvaliteterna i en stad är närheten till centrum. Studien visar att det är mer värdefullt att kunna gå eller cykla till city än att ta sig dit med bil.

En kvalitet som också värderas högt är att bostaden ligger på gångavstånd till en station för tunnelbana, pendeltåg eller spårvagn. Hur man än mätt i undersökningen skapar kollektivtrafiken högre värden än biltrafiknätet.

Ju mer ihopkopplade gång- och gatunätet är desto högre är stadsdelens attraktivitet. Vägnätet för bilister har däremot ingen direkt positiv påverkan. Blandad trafik utgör inget hinder såvida inte gatorna är utformade med allt för breda körbanor, få övergångsställen, rondeller och höga hastigheter.

Så kallade urbana verksamheter som butiker, caféer, restauranger och kulturverksamheter vill man ha nära sin bostad visar studien. Det ger en levande stadsdel både dag- och kvällstid. För detta krävs lokaler i gatuplan, och en blandning av bostäder och arbetsplatser, kort sagt ett klart stöd för en förtätning i delar av regionen.

Park på gångavstånd
Den femte tydliga parametern för val av bostadsrättslägenhet är tillgång till park. Inte naturområden eller grönområden, utan just park och inom 1 000 meters gångavstånd. Helst ska parken vara stor och ge plats för rekreation, lek och vila.

Något som också lyfts fram som särskild kvalitet är närhet till vatten. Sjöutsikt, ja tack!, men främst är det vatten – Mälaren, Saltsjön eller en stor insjö – på gångavstånd som har betydelse.

Det är mer efterfrågat att bo i ett slutet kvarter än i fristående flerfamiljshus. Kvarterets entréer ska vara vända mot gatan. Det skapar ett gemensamt gårdsrum och ett aktiverat gaturum som upplevs som tryggt. Hushöjden har ingen större betydelse för attraktiviteten.

Ulrika Palm är en av dem som deltagit i studien från TMR:s sida:
– I RUFS finns inriktningen att man ska bygga tätt och attraktivt, men vad menar vi med det? Studien är ett sätt att testa om det finns ett mått på vad som är attraktivt, och resultatet har gett ett bra underlag för diskussioner.

Det förvånade henne att närheten till spårtrafik ger så stort utslag i förhållande till övrig kollektivtrafik, och att tillgängligheten med bil inte verkar vara speciellt viktig för bostadsrättsköpare.

– Det är också intressant att se vilken betydelse bebyggelsens utformning har. Ofta anses det självklart att sekelskifteshus är mer attraktiva än hus som är byggda under senare delen av 1900-talet, men studien visar att det snarare är kvarterets utformning än husets ålder som spelar roll, säger Ulrika Palm.

Hon understryker att undersökningen gäller bostadsrättslägenheter. Tidigare forskning visar dock att boende i hyresrätt och bostadsrätt har samma preferenser.

– Vi startar nu en förstudie för att se vad man behöver utgå ifrån när det gäller en undersökning av kommersiella lokaler. Vi har också tänkt gå vidare med småhus, för att se till hela bostadsmarknaden.

Roger Bernow, uppdragsansvarig på Evidens, berättar att studien koncentrerar sig på faktorer av betydelse för en stadsbyggare. Faktorer som är rattar man kan vrida på – inte hur mycket som helst, men åtminstone lite.

– Därför har vi försökt leta efter parametrar som man kan ändra, exempelvis kvartersstruktur. Och vi har mätt promenadavstånd i stället för fågelavstånd, eftersom man kan dra vägarna på ena eller andra sättet.

Bygga in kvaliteter
Vissa saker är däremot givna, avstånd till city exempelvis, konstaterar Roger Bernow. Haninge ligger längre bort än Nacka, men givet att man ligger där man ligger visar studien hur man kan försöka bygga in stadskvaliteter i områdets centrala delar.

Det han tycker är studiens viktigaste resultat är att man inte bara kan se vilka faktorer som förklarar variationerna i priser på lägenheter, utan också vad varje faktor är värd i kronor.

– Detta gör att man som stadsbyggare direkt kan se hur det ena påverkar det andra, säger Roger Bernow. Poängen är inte i första hand att det ska bli så bra ekonomi som möjligt, utan att man ska bygga en så bra stad som möjligt utan att någon förlorar.

Ska man skapa de värden som människor uppskattar mest så är det ibland varken kommunen eller entreprenören som kan göra det ensam, understryker han.

– Kan man då komma överens om att den ena eller andra lösningen ökar markvärdena så här mycket, kan båda se fördelar med att satsa och man har fått en väldigt bra diskussion att utgå från.

Text: Ingela Ström
Foto: Ulf Lodin